Na czym polega audyt nieruchomość przy kupie czy wynajmie

art. 10. Przy audycie nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem użytkowym do wynajmu oraz zakupu należy uwzględnić następujące aspekty

1. Stan prawny nieruchomości:

  • Akt notarialny
  • Aktualne prawo własności
  • Ustalenia planów miejscowych
  • Decyzje o warunkach zabudowy
  • Pozwolenia na budowę

Akt notarialny i aktualne prawo własności można uzyskać w Urzędzie Gminy/Miasta, w której znajduje się nieruchomość. Ustalenia planów miejscowych i decyzje o warunkach zabudowy można uzyskać w Urzędzie Miejskim lub Gminnym lub w starostwie powiatowym. Pozwolenia na budowę można uzyskać w urzędzie budowlanym lub w archiwum państwowym, jeśli budowa odbyła się przed wprowadzeniem obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę

2. Stan techniczny budynku:

  • Ogólny stan techniczny budynku
  • Data budowy, ostatnie remonty i modernizacje
  • Stan dachu i elewacji
  • Systemy elektryczne, wodno-kanalizacyjne i grzewcze
  • Energooszczędność budynku

Ogólny stan techniczny budynku można sprawdzić podczas oględzin nieruchomości. Datę budowy, ostatnie remonty i modernizacje można uzyskać z dokumentacji technicznej budynku lub od poprzednich właścicieli/najemców. Stan dachu i elewacji można ocenić podczas oględzin nieruchomości lub poprzez zatrudnienie specjalisty. Informacje o systemach elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych i grzewczych można uzyskać z dokumentacji technicznej budynku

3. Warunki wynajmu:

  • Warunki umowy najmu
  • Wysokość czynszu i kosztów eksploatacyjnych
  • Okresy wypowiedzenia umowy najmu
  • Historia poprzednich najemców

Warunki umowy najmu można uzyskać od poprzednich właścicieli/najemców lub przez przeczytanie aktualnej umowy najmu. Wysokość czynszu i kosztów eksploatacyjnych można uzyskać poprzez przeczytanie umowy najmu lub zapytanie poprzednich  właścicieli/najemców. Okresy wypowiedzenia umowy najmu można uzyskać poprzez przeczytanie umowy najmu. Historia poprzednich najemców można uzyskać poprzez zapytanie poprzednich właścicieli/najemców

4. Lokalizacja i otoczenie:

  • Poziom hałasu i zanieczyszczenia
  • Dostępność do transportu publicznego i komunikacji miejskiej
  • Dostępność do szkół, sklepów i innych usług

Poziom hałasu i zanieczyszczenia można ocenić podczas oględzin nieruchomości lub poprzez skorzystanie z aplikacji dostępnych w Internecie, np. Google Maps. Dostępność do transportu publicznego i komunikacji miejskiej można ocenić poprzez przeglądanie rozkładów jazdy i planów transportowych na stronach internetowych firm transportowych lub poprzez zapytanie w Urzędzie Miejskim/Gminnym, Dostępność do szkół, sklepów i innych usług można ocenić poprzez oglądanie mapy miasta lub korzystanie z aplikacji dostępnych w Internecie, np. Google Maps.

5. Potencjalny zwrot z inwestycji:

  • Aktualne stawki czynszu w okolicy
  • Prognozowany wzrost wartości nieruchomości w przyszłości
  • Koszty remontów i modernizacji w celu zwiększenia wartości nieruchomości

Aktualne stawki czynszu w okolicy można uzyskać poprzez zapytanie w biurach nieruchomości lub na portalach ogłoszeniowych, gdzie są zamieszczane oferty wynajmu. Prognozowany wzrost wartości nieruchomości w przyszłości może być uzyskany poprzez analizę trendów cenowych na rynku nieruchomości oraz obserwację planów rozwoju miasta i okolicy, w której znajduje się nieruchomość. Koszty remontów i modernizacji w celu zwiększenia wartości nieruchomości można oszacować na podstawie kosztorysów wykonanych przez specjalistów z dziedziny budowlanej lub na podstawie wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego.

6. Finanse:

  • Koszty zakupu nieruchomości
  • Koszty remontów i modernizacji
  • Koszty eksploatacji nieruchomości
  • Prognozowany zwrot z inwestycji

Koszty zakupu nieruchomości można uzyskać poprzez zapytanie w biurach nieruchomości lub poprzez wycenę nieruchomości dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego. Koszty remontów i modernizacji można oszacować na podstawie kosztorysów wykonanych przez specjalistów z dziedziny budowlanej. Koszty eksploatacji nieruchomości (takie jak opłaty za media, koszty utrzymania budynku, itp.) można oszacować na podstawie historycznych danych lub poprzez konsultację z firmami świadczącymi usługi eksploatacyjne. Prognozowany zwrot z inwestycji może być oszacowany na podstawie wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego oraz analizy trendów cenowych na rynku nieruchomości.

7. Dokumentacja:

  • Dokumentacja budowlana
  • Dokumentacja geodezyjna
  • Dokumentacja techniczna
  • Dokumentacja administracyjna

Dokumentacja budowlana, geodezyjna i techniczna można uzyskać poprzez kontakt z urzędami miasta lub gminy oraz poprzez kontakt z firmami, które wykonywały prace budowlane lub projektowe. Dokumentacja administracyjna (np. decyzje o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę) można uzyskać poprzez kontakt z urzędami miasta lub gminy, które wydawały te dokumenty.

8. Aspekty podatkowe:

  • Podatki i opłaty lokalne
  • Podatek dochodowy od najmu
  • Koszty amortyzacji budynku i wyposażenia

Informacje dotyczące podatków i opłat lokalnych można uzyskać poprzez kontakt z urzędami miasta lub gminy oraz poprzez konsultację z doradcą podatkowym. Informacje na temat podatku dochodowego od najmu można uzyskać poprzez konsultację z doradcą podatkowym. Koszty amortyzacji budynku i wyposażenia można oszacować na podstawie stawek podatkowych oraz na podstawie informacji o dacie zakupu i wartości początkowej.

9. Potencjalne ryzyka:

  • Możliwe problemy z najemcami
  • Problemy z administracją nieruchomością
  • Ryzyko utraty wartości nieruchomości

Możliwe problemy z najemcami: informacje na temat sytuacji na lokalnym rynku nieruchomości komercyjnych, w tym wynajmu, można pozyskać poprzez rozmowy z lokalnymi agentami nieruchomości lub specjalistami ds. nieruchomości komercyjnych. Problemy z administracją nieruchomością: informacje na temat aktualnej sytuacji administracyjnej nieruchomości, w tym wszelkich problemów związanych z rejestracją nieruchomości, można pozyskać poprzez badanie dokumentacji administracyjnej oraz rozmowy z właścicielem nieruchomości lub prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach. Ryzyko utraty wartości nieruchomości: informacje na temat perspektyw rozwoju okolicy oraz prognozowanego wzrostu wartości nieruchomości można pozyskać poprzez analizę danych z lokalnych biur nieruchomości oraz rozmowy z lokalnymi ekspertami ds. nieruchomości.

10. Inne aspekty:

  • Warunki kredytu na zakup nieruchomości
  • Ocena możliwości finansowych inwestora
  • Czas trwania inwestycji
  • Ocena alternatywnych inwestycji na rynku nieruchomości

Warunki kredytu na zakup nieruchomości: informacje na temat warunków kredytowych dostępnych na rynku można pozyskać poprzez rozmowy z przedstawicielami banków lub korzystając z ofert dostępnych w internecie. Ocena możliwości finansowych inwestora: informacje na temat możliwości finansowych inwestora można pozyskać poprzez badanie sytuacji finansowej oraz historii inwestycyjnej inwestora. Czas trwania inwestycji: informacje na temat planowanego czasu trwania inwestycji można pozyskać poprzez rozmowy z właścicielem nieruchomości lub specjalistami ds. nieruchomości komercyjnych. Ocena alternatywnych inwestycji na rynku nieruchomości: informacje na temat alternatywnych inwestycji na rynku nieruchomości można pozyskać poprzez badanie danych na temat dostępnych ofert inwestycyjnych oraz rozmowy z ekspertami ds. nieruchomości.