art. 10. Przy audycie nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem użytkowym do wynajmu oraz zakupu należy uwzględnić następujące aspekty
1. Stan prawny nieruchomości:
- Akt notarialny
- Aktualne prawo własności
- Ustalenia planów miejscowych
- Decyzje o warunkach zabudowy
- Pozwolenia na budowę
Akt notarialny i aktualne prawo własności można uzyskać w Urzędzie Gminy/Miasta, w której znajduje się nieruchomość. Ustalenia planów miejscowych i decyzje o warunkach zabudowy można uzyskać w Urzędzie Miejskim lub Gminnym lub w starostwie powiatowym. Pozwolenia na budowę można uzyskać w urzędzie budowlanym lub w archiwum państwowym, jeśli budowa odbyła się przed wprowadzeniem obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę
2. Stan techniczny budynku:
- Ogólny stan techniczny budynku
- Data budowy, ostatnie remonty i modernizacje
- Stan dachu i elewacji
- Systemy elektryczne, wodno-kanalizacyjne i grzewcze
- Energooszczędność budynku
Ogólny stan techniczny budynku można sprawdzić podczas oględzin nieruchomości. Datę budowy, ostatnie remonty i modernizacje można uzyskać z dokumentacji technicznej budynku lub od poprzednich właścicieli/najemców. Stan dachu i elewacji można ocenić podczas oględzin nieruchomości lub poprzez zatrudnienie specjalisty. Informacje o systemach elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych i grzewczych można uzyskać z dokumentacji technicznej budynku
3. Warunki wynajmu:
- Warunki umowy najmu
- Wysokość czynszu i kosztów eksploatacyjnych
- Okresy wypowiedzenia umowy najmu
- Historia poprzednich najemców
Warunki umowy najmu można uzyskać od poprzednich właścicieli/najemców lub przez przeczytanie aktualnej umowy najmu. Wysokość czynszu i kosztów eksploatacyjnych można uzyskać poprzez przeczytanie umowy najmu lub zapytanie poprzednich właścicieli/najemców. Okresy wypowiedzenia umowy najmu można uzyskać poprzez przeczytanie umowy najmu. Historia poprzednich najemców można uzyskać poprzez zapytanie poprzednich właścicieli/najemców
4. Lokalizacja i otoczenie:
- Poziom hałasu i zanieczyszczenia
- Dostępność do transportu publicznego i komunikacji miejskiej
- Dostępność do szkół, sklepów i innych usług
Poziom hałasu i zanieczyszczenia można ocenić podczas oględzin nieruchomości lub poprzez skorzystanie z aplikacji dostępnych w Internecie, np. Google Maps. Dostępność do transportu publicznego i komunikacji miejskiej można ocenić poprzez przeglądanie rozkładów jazdy i planów transportowych na stronach internetowych firm transportowych lub poprzez zapytanie w Urzędzie Miejskim/Gminnym, Dostępność do szkół, sklepów i innych usług można ocenić poprzez oglądanie mapy miasta lub korzystanie z aplikacji dostępnych w Internecie, np. Google Maps.
5. Potencjalny zwrot z inwestycji:
- Aktualne stawki czynszu w okolicy
- Prognozowany wzrost wartości nieruchomości w przyszłości
- Koszty remontów i modernizacji w celu zwiększenia wartości nieruchomości
Aktualne stawki czynszu w okolicy można uzyskać poprzez zapytanie w biurach nieruchomości lub na portalach ogłoszeniowych, gdzie są zamieszczane oferty wynajmu. Prognozowany wzrost wartości nieruchomości w przyszłości może być uzyskany poprzez analizę trendów cenowych na rynku nieruchomości oraz obserwację planów rozwoju miasta i okolicy, w której znajduje się nieruchomość. Koszty remontów i modernizacji w celu zwiększenia wartości nieruchomości można oszacować na podstawie kosztorysów wykonanych przez specjalistów z dziedziny budowlanej lub na podstawie wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego.
6. Finanse:
- Koszty zakupu nieruchomości
- Koszty remontów i modernizacji
- Koszty eksploatacji nieruchomości
- Prognozowany zwrot z inwestycji
Koszty zakupu nieruchomości można uzyskać poprzez zapytanie w biurach nieruchomości lub poprzez wycenę nieruchomości dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego. Koszty remontów i modernizacji można oszacować na podstawie kosztorysów wykonanych przez specjalistów z dziedziny budowlanej. Koszty eksploatacji nieruchomości (takie jak opłaty za media, koszty utrzymania budynku, itp.) można oszacować na podstawie historycznych danych lub poprzez konsultację z firmami świadczącymi usługi eksploatacyjne. Prognozowany zwrot z inwestycji może być oszacowany na podstawie wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego oraz analizy trendów cenowych na rynku nieruchomości.
7. Dokumentacja:
- Dokumentacja budowlana
- Dokumentacja geodezyjna
- Dokumentacja techniczna
- Dokumentacja administracyjna
Dokumentacja budowlana, geodezyjna i techniczna można uzyskać poprzez kontakt z urzędami miasta lub gminy oraz poprzez kontakt z firmami, które wykonywały prace budowlane lub projektowe. Dokumentacja administracyjna (np. decyzje o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę) można uzyskać poprzez kontakt z urzędami miasta lub gminy, które wydawały te dokumenty.
8. Aspekty podatkowe:
- Podatki i opłaty lokalne
- Podatek dochodowy od najmu
- Koszty amortyzacji budynku i wyposażenia
Informacje dotyczące podatków i opłat lokalnych można uzyskać poprzez kontakt z urzędami miasta lub gminy oraz poprzez konsultację z doradcą podatkowym. Informacje na temat podatku dochodowego od najmu można uzyskać poprzez konsultację z doradcą podatkowym. Koszty amortyzacji budynku i wyposażenia można oszacować na podstawie stawek podatkowych oraz na podstawie informacji o dacie zakupu i wartości początkowej.
9. Potencjalne ryzyka:
- Możliwe problemy z najemcami
- Problemy z administracją nieruchomością
- Ryzyko utraty wartości nieruchomości
Możliwe problemy z najemcami: informacje na temat sytuacji na lokalnym rynku nieruchomości komercyjnych, w tym wynajmu, można pozyskać poprzez rozmowy z lokalnymi agentami nieruchomości lub specjalistami ds. nieruchomości komercyjnych. Problemy z administracją nieruchomością: informacje na temat aktualnej sytuacji administracyjnej nieruchomości, w tym wszelkich problemów związanych z rejestracją nieruchomości, można pozyskać poprzez badanie dokumentacji administracyjnej oraz rozmowy z właścicielem nieruchomości lub prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach. Ryzyko utraty wartości nieruchomości: informacje na temat perspektyw rozwoju okolicy oraz prognozowanego wzrostu wartości nieruchomości można pozyskać poprzez analizę danych z lokalnych biur nieruchomości oraz rozmowy z lokalnymi ekspertami ds. nieruchomości.
10. Inne aspekty:
- Warunki kredytu na zakup nieruchomości
- Ocena możliwości finansowych inwestora
- Czas trwania inwestycji
- Ocena alternatywnych inwestycji na rynku nieruchomości
Warunki kredytu na zakup nieruchomości: informacje na temat warunków kredytowych dostępnych na rynku można pozyskać poprzez rozmowy z przedstawicielami banków lub korzystając z ofert dostępnych w internecie. Ocena możliwości finansowych inwestora: informacje na temat możliwości finansowych inwestora można pozyskać poprzez badanie sytuacji finansowej oraz historii inwestycyjnej inwestora. Czas trwania inwestycji: informacje na temat planowanego czasu trwania inwestycji można pozyskać poprzez rozmowy z właścicielem nieruchomości lub specjalistami ds. nieruchomości komercyjnych. Ocena alternatywnych inwestycji na rynku nieruchomości: informacje na temat alternatywnych inwestycji na rynku nieruchomości można pozyskać poprzez badanie danych na temat dostępnych ofert inwestycyjnych oraz rozmowy z ekspertami ds. nieruchomości.